Jaką formę realizacji projektu inwestycyjnego w warunkach polskiclu polegającego na budowie własnej siedziby, powinno wybrać towarzystwo ubezpieczeniowe?

Załóżmy, że towarzystwo ubezpieczeniowe jest w dobrej kondycji finansowej, a uzyskanie przez projekt wszystkich pozwoleń i zgód niezbędnych do rozpoczęcia budowy nie będzie nastręczać trudności. W przypadku budowy biurowca dla towarzystwa ubezpieczeniowego, ograniczenia prawne w realizacji takiego projektu wynikają z zapisów ustawy o działalności ubezpieczeniowej. Chodzi tu o limit lokat (art. 63 i 64 ustawy o działalności ubezpieczeniowej). Sposobem na przezwyciężenie opisywanych ograniczeń jest w tej sytuacji realizacja projektu przez spółkę celową założoną przez towarzystwo ubezpieczeniowe. Spółka rozpoczyna działalność z relatywnie niewielkim poziomem kapitału, tak aby nie przekroczyć wymienionego wyżej limitu lokat.

Spółki specjalnego przeznaczenia wykorzystywane są także w' transakcjach sekurytyzacji aktywów. Idea sekurytyzacji ma wiele wspólnego z ideą „project finance.” Zbieżność wynika głównie z wykorzystania instytucji spółki specjalnego przeznaczenia i transferu tam aktywów. Spółka specjalnego przeznaczenia niekoniecznie musi być powiązana kapitałowo z poprzednim właścicielem, np. bankiem wyodrębnianych aktywów – teraz inicjującym proces sekurytyzacji. Sekurytyzacja jest przykładem tzw. finansowania strukturalnego, podobnie jak i „project finance”. W takim finansowaniu, jak było już to demonstrowane w poprzednich przykładach, następuje wydzielenie generującej przepływy pieniężne części majątku przedsiębiorstwa. W „project finance” w' działalności deweloperskiej wydzielenie dotyczy nieruchomości i związanej z nią przepływów pieniężnych z tytułu zawartych umów najmu. W sekurytyzacji wydzieleniu podlegają dla odmiany aktywa finansowe. Sekurytyzacja ma więc podobnie jak „project finance” pozabilansowy charakter. W transakcjach sekurytyzacji podmiot gospodarczy posiadający określone aktywa (najczęściej wierzytelnośc- transferuje je do specjalnie założonej spółki specjalnego przeznaczenia. Spółka specjalnego przeznaczenia, wyodrębniona prawnie i organizacyjnie jednostka, dokonuje zakupu tych aktywów. Środki finansowe na zakup aktywów spółka specjalnego przeznaczenia pozyskuje w drodze emisji papierów wartościowych.-1” Warto w tym miejscu przypomnieć, że sekuryty- zacja pojawiła się w USA na początku lat 70 i związana była z kredytami hipotecznymi. Opierając się na sekurytyzacji wierzytelności działają w USA dwie agencje rządowa, wspierające budownictwo mieszkaniowe (GNMA i FNMA).

Formuły sekurytyzacji i „project finance” bywają często mylone. Bardzo często przedsiębiorstwo gotowe wykorzystać schemat „uwolnienia” środków finansowych związanych z daną nieruchomością jest gotowe sprzedać spółce specjalnego przeznaczenia jedynie wierzytelności z tytułu umów najmu bez transferu nieruchomości.