Nakłady inwestycyjne można podzielić ze względu na:

– przedmiot kosztów – na poszczególne pozycje kosztowe (koszty poszczególnych zakresów robót)

– czas ich poniesienia – na koszty już poniesione i koszty do poniesienia (koszty do poniesienia znajdą się również w harmonogramie przedsięwzięcia, w rozbiciu na poszczególne miesiące).

Na potrzeby stron zaangażowanych w realizację projektu ważne jest uzyskanie bardzo szczegółowego podziału nakładów inwestycyjnych, co pozwoli na poprawne monitorowanie postępu prac i wzrostu zaawansowania rzeczowego i finansowego. Takie rozgraniczenie kosztów na poniesione i do poniesienia istotne jest z dwóch powodów:

– przy konstruowaniu zarówno przez inwestora (spółkę celową), jak i innych uczestników projektu przepływów środków finansowych dla przedmiotowej inwestycji, informacja ta pozwala na prawidłowe umieszczenie kosztów w planie przepływów

– przy obliczaniu wysokości rezerw na materiały i robociznę nie powinno się ujmować wartości za prace już wykonane i zapłacone.

Nakłady inwestycyjne są generalnie szacowane na podstawie zawartych umów, przepisów prawa (stawki opłat i podatkó- oraz cenników i normatyw. Założoną wielkość nakładów inwestycyjnych przewidywanych do poniesienia powinno się powiększyć o wskaźnik waloryzacji odzwierciedlający ewentualny wzrost cen. W przypadku zapłaty ceny za działkę w ratach, pozostała do zapłacenia część waloryzowana jest często kursem dolara amerykańskiego lub marki niemieckiej. Wskaźniki waloryzacji winny wynikać z zawartych umów.

Jeśli wielkość nakładów inwestycyjnych wnioskodawcy jest znacząco wyższa niż koszt stwierdzony w obiektach porównywalnych, udziałowcy spółki celowej oraz bank finansujący powinni zbadać, czy znajduje to uzasadnienie:

– w oferowanym standardzie,

– w wysokiej marce i doświadczeniu wykonaawcy,

– w kompleksowości oferowanych usług.

Jeśli koszt jest znacząco niższy od kosztu obiektów porównywalnych, należy zbadać, jakie są przyczyny tych odchyleń:

– czy cena obejmuje wszystkie roboty, jakie powinien wykonać wykonawca

– jaki jest standard robót objętych umową, czy pokrywa się z koncepcją projektu wyrażoną w studium wykonalności projektu inwestycyjnego

– czy niższy koszt znajduje uzasadnienie w kosztach własnych wykonawcy (technologia, świetna organizacja pracy itp.).