Nakłady inwestycyjne w każdym projekcie deweloperskim mają w dużym stopniu niepowtarzalny charakter. Każda bowiem lokalizacja, posadowienie, rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe, wykończenia, wyposażenia mają unikatowy charakter. Punktem wyjścia do określenia wielkości nakładów inwestycyjnych jest koncepcja danego obiektu przedstawiona w studium wykonalności projektu inwestycyjnego, precyzująca podstawowe parametry projektu, tj. powierzchnie użytkowe oraz technologię wykonania, a także standard wykończenia danej klasy powierzchni. Do momentu otrzymania projektu wykonawczego (techniczneg- większość wyliczeń ma charakter szacunkowy, oparty na wskaźnikach. Określenie nakładów inwestycyjnych jest przy tym kompromisem między zasadami rachunkowości a praktyką gospodarczą.

Zacznijmy od zasad rachunkowości. Nakład inwestycyjny to cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Obejmuje to, według art. 28 ust. 8 znowelizowanej ustawy o rachunkowości, ogół kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym również:

– nie podlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy

– koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich sfinansowania i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszone o przychody z tego tytułu.

Teraz realia gospodarcze. W literaturze wnikliwą charakterystykę nakładów inwestycyjnych zawiera praca K. Kirejczyka i M. Łaszka oraz opracowanie zbiorowe USAiD. Nawiązując do tych pozycji i podanej w jednym ze wcześniejszych rozdziałów charakterystyki nakładów inwestycyjnych, można podać następujące ich składniki:

– koszt nabycia terenu,

– koszt dokumentacji projektowej,

– koszty uzbrojenia,

– koszt budowy,

– koszt wyposażenia budynku,

– koszt infrastruktury zewnętrznej i przyłączy,

– koszt urządzenia terenu, dróg i zieleni,

– koszt przygotowania i obsługi inwestycji (poza dokumentacją),

– rezerwa na wypadek wzrostu kosztów,

– pozostałe koszty w tym ubezpieczenie i nadzór.