Rozwińmy niektóre z kryteriów analizy. Takie, strukturalne podejście do oceny projektów deweloperskich wynika ze specyfiki „project finance” W projektach deweloperskich zgodnie z ich specyfiką akceent położony powinien być na sam przedmiot kredytowania – kredytowaną nieruchomość oraz na strukturę prawno- finansową transakcji. Atutem realizacji projektów inwestycyjnych w strukturze „project finance” jest również sama instytucja spółki celowej. W projektach deweloperskich nieruchomość jako przedmiot kredytowania powinna stanowić sama w sobie gwarancję prawidłowej obsługi zadłużenia kredytowego, powodując, że inne ryzyko ograniczane jest do minimum. W szczególności bank za relatywnie pewne zabezpieczenie uznaje dochody, jakie przynosi nieruchomość w ramach umów najmu tej nieruchomości. Zarysowane podejście jest bardziej typowe dla banków hipotecznych niż dla uniwersalnych.
Nie ulega wątpliwości, że sponsorzy projektu z przyczyn oszczędnościowych wyposażają spółki celowe w minimalny kapitał. Jest oczywiste, że wykorzystanie tego kapitału może nastąpić, i bardzo często tak się dzieje, w pierwszych chwilach istnienia spółki – opłaty notarialne, sądowe, bankowe itp. Ryzyko ujemnych funduszy własnych spółki celowej jest w polskich warunkach zatem bardzo realne.
Dodatkowym argumentem przemawiającym za przeniesieniem ciężaru ryzyka z sytuacji ekonomiczno-finansowej dłużnika na nieruchomość – przedmiot kredytowania -jest fakt, że bank w trakcie procedury udzielania kredytu może dokonać wyceny wartości nieruchomości. Przykładem takiej wyceny jest wspomniane już ustalenie wartości bankowo-hipotecznej przez bank hipoteczny.
Leave a reply