Jednym z celów takiej analizy jest stwierdzenie, czy ze strony wykonawcy nie mamy do czynienia z ceną dumpingową, która może nie zostać przez niego dotrzymana.
Zwiększenie kosztów budowy o wskaźnik waloryzacji nie jest wymagane, jeśli umowa z wykonawcą jest umową ryczałtową i nie przewiduje zwiększenia kosztów. W takim przypadku ryzyko ewentualnego zwiększenia kosztów bierze na siebie wykonawca. Mimo zapisów o cenie ryczałtowej w prognozowaniu finansowym powinno się przyjąć mimo wszystko pewną rezerwę na wzrost kosztów (prace dodatkowe, trudności płatnicze wykonawcy itp.).
Analizując koszt przedsięwzięcia, strony zaangażowane w realizację projektu, w tym bank, powinny porównać koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej z kosztem budowy określonym dla porównywalnych obiektów w katalogach SECOCENBUD, BŁYSKAWICA itp. i jeśli to możliwe z kosztem budowy oferowanym przez inne firmy wykonawcze/deweloperskie na lokalnym rynku, zwłaszcza firm stosujących zbliżone technologie.
Prześledźmy teraz sposoby szacowania poszczególnych pozycji nakładów inwestycyjnych. Koszt nabycia gruntu jest określany na podstawie aktu notarialnego kupna-sprzedaży gruntu lub umowy użytkowania wieczystego gruntu, a jeśli to nie jest możliwe umowy przyrzeczenia sprzedaży, która, o ile to możliwe, powinna być zawarta również w formie aktu notarialnego.
Do nakładów inwestycyjnych można przyjąć cenę wskazaną w akcie notarialnym, o ile jej zapłata została potwierdzona w tym akcie, lub wysokość zadatku wpłaconego przy umowie przyrzeczenia sprzedaży. Możemy koszty te powiększyć o poniesione opłaty związane z przeniesieniem prawa własności (użytkowania wieczystego).
Leave a reply