Kompleksowo i restrykcyjnie ujęte kryteria tej wyceny stanowią gwarancję pewnego i realnego zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z udzielonego kredytu. Ustawowo ograniczone limity wysokości kredytu w stosunku do wartości bankowo-hipotecznej wyceny nieruchomości zapobiegają potencjalnym ujemnym skutkom zmniejszenia wartości zabezpieczenia.
Zarysowane podejście jest zbieżne ze specyfiką działania banku hipotecznego. Całokształt opisanej wyżej problematyki wskazuje, że specyficzna kategoria kredytów zabezpieczonych hipoteką przypisana bankom hipotecznym w sposób szczególny traktuje ustawową instytucję zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka banku hipotecznego obciążająca całą nieruchomość, ustanawiana jest na pierwszym miejscu, posiada przywileje egzekucyjne, przypisuje zatem przedmiotowi zabezpieczenia rangę najważniejszego elementu oceny ryzyka kredytowego (art. 20 i 24 ustawy 0 listach zastawnych i bankach hipotecznych).
Konkludując, projekty inwestycyjne, w tym projekty deweloperskie powinny w banku podlegać zupełnie innym zasadom oceny, różnym od metod oceny od dawna funkcjonujących przedsiębiorstw. Dotyczy to zwłaszcza banków hipotecznych. Inna filozofia prowadzi do nieporozumień między bankiem a jego klientami.
Do czego prowadzi zastosowanie wspomnianych wyżej kryteriów oceny projektu deweloperskiego, akcentujących samą nieruchomość i strukturę prawno- -finansową transakcji. Prowadzi do swoistego rachunku sumienia projektu, nieruchomości i podmiotów zaangażowanych w jego realizację. Warto, by taki „rachunek sumienia” przeprowadził też deweloper – spółka celowa. Generalnie, niezależnie od typu projektu, rozpatrując wnioski o finansowanie projektów deweloperskich banki uniwersalne i hipoteczne zwracają uwagę na następujące kwestie:
Czy do realizacji projektu powołano spółkę celową? Jeśli tak, to jaka jest jej forma prawna (spółka jawna, cywilna, czy z o.o.). Jakie są wzajemne prawa
Leave a reply