Projekty deweloperskie mogą, jak akcentowaliśmy w innym miejscu tej publikacji, służyć jako bardzo dobre przykłady do ilustrowania różnych aspektów „feasibility study”. W ramach studium wykonalności projektu deweloperskiego następuje konfrontacja pomiędzy wstępną wizją projektu a rozpoznanymi realiami. Studium wykonalności weryfikuje zwłaszcza podstawowe założenia związane z realizacją projektu, pomagając podjąć decyzję o realizacji projektu. Decyzję tę podejmuje zarówno deweloper, jak i inne zaangażowane instytucje-inwestorzy kapitałowi i banki finansujące. Z przeprowadzonego studium wykonalności projektu deweloperskiego może wynikać konieczność wprowadzenia zmian w projekcie architektonicznym lub w całej koncepcji projektu. Przeprowadzone studium wykonalności powinno potwierdzić trzy fakty:
– budynek będzie spełniać uwarunkowania wynikające z projektu budowlanego i pozwolenia na budowę,
– budynek będzie odpowiadał zbadanym potrzebom rynku,
– strumień gotówki generowanej przez projekt będzie gwarantował zwrot- ność kredytów i pożyczek oraz odpowiednią stopę zwrotu dla inwestorów kapitałowych.
Oczywiście także i studia wykonalności projektów deweloperskich mogą być zróżnicowane, gdyż w praktyce gospodarczej spotykamy różne typy projektów deweloperskich. Zakres studium wykonalności projektu deweloperskiego zależy od kilku czynników. Najważniejszym jest typ projektu deweloperskiego. Inaczej analizowany jest projekt realizowany przez firmę, która ma być użytkownikiem obiektu, a inaczej precz dewelopera realizującego projekt dla osób/firm zewnętrznych. Inaczej wreszcie wygląda studium wykonalności w przypadku biurowca, a jeszcze inaczej w przypadku centrum handlowego, hotelu lub osiedla mieszkaniowego.
Jak zaznaczyliśmy wcześniej, poszczególne rozdziały studium wykonalności projektu inwestycyjnego układają się w bloki tematyczne. Blokami tymi w przypadku studium wykonalności projektu deweloperskiego są:
– koncepcja projektu, prezentująca walory funkcjonalne i użytkowe danej nieruchomości
– analiza lokalizacji
– analiza kondycji finansowej sponsorów projektu przedstawienie tej analizy nabiera szczególnego znaczenia w przypadku transakcji finansowania projektów inwestycyjnych opartych na „project finance” zwłaszcza tam, gdzie występuje do nich regres
– analiza rynku i realiów makroekonomicznych
– wykonalność finansowa (model finansowy).
Leave a reply