Zostawmy te elementy negatywne. Cechą charakterystyczną omawianych projektów inwestycyjnych jest zatem sama nieruchomość jako przedmiot dokonywanej inwestycji. Inwestycje kreują wartość nieruchomości. Wartość nieruchomość, determinowana przez takie czynniki, jak lokalizacja nieruchomości, jej funkcjonalność i standard techniczny, powinna gwarantować powodzenie projektu. Chodzi tutaj w szczególności o możliwość spłaty zobowiązań zaciągniętych w związku z realizacją projektu poprzez sprzedaż nieruchomości. Fakt ten ma duże znaczenie dla banków finansujących, zwłaszcza dla banków hipotecznych w kontekście udzielania kredytu. Bank hipoteczny – naturalny partner w finansowaniu projektów związanych z nieruchomościami – zwraca szczególną uwagę na wartość nieruchomości, gdyż zabezpieczenia hipoteczne na nieruchomościach stanowią z kolei zabezpieczenie listów zastawnych – źródła finansowania banku hipotecznego. Bank hipoteczny w trosce o wiarygodność listu zastawnego musi zapewnić dwa elementy:
– ustalana przy udzielaniu kredytu bankowego hipoteczna wartość nieruchomości winna potwierdzić się w egzekucji,
– bank jako wierzyciel musi mieć dostęp do środków uzyskanych w w’yniku sprzedaży nieruchomości, konkurując z innymi wierzycielami.
Od 1 stycznia 1998 r. wycena nieruchomości regulowana jest przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Do niej też odwołuje się praktyka banków komercyjnych. Artykuł 150 ust. 1 wymienia następujące rezultaty uzyskane w wyniku wyceny nieruchomości:
– określenia wartości rynkowej,
– określenie wartości odtworzeniowej,
– ustalenie wartości katastralnej,
– określenie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości.
Odpowiednia wartość nieruchomości daje też bankom uniwersalnym i komercyjnym możliwość pomniejszania podstawy do tworzenia rrezerwy celowej. Banki, zwłaszcza banki hipoteczne, zwracają uwagę na wycenę nieruchomości metodami dochodowymi. Banki przy finansowaniu nieruchomości zwracają uwagę na relację kredytu do wartości nieruchomości, tzw. „loan to value”.
Leave a reply