Kolejnym, oprócz inwestycji, istotnym pojęciem do dalszych rozważań jest projekt inwestycyjny. K. Marcinek przytaczając wiele definicji projektów. Projekt jest wysiłkiem kreującym zmiany, ograniczonym w czasie i pod względem zasięgu, ma liczne (złożon- cele i zadania, jego realizacja wiąże się z angażowaniem zróżnicowanych zasobów i unikatowością.
Projekt inwestycyjny dzieli się na fazy. Fazy projektu inwestycyjnego mogą być różne zależne od klasyfikacji inwestycji, tej przedmiotowej i tej podmiotowej. Cykl życia „projektów inwestycyjnych” obejmuje trzy fazy: przed inwestycją, inwestycyjną, eksploatacyjną1’. Jak jednak wskazaliśmy uprzednio, we wszystkich inwestycjach możemy wyróżnić pewne elementy wspólne. Wspólna dla wielu inwestycji jest pewna sekwencja działań. Projekt inwestycyjny charakteryzują zatem:
– cel (stan dokąd zmierzać będzie realizacja projektu)
– określone zasoby ludzkie i rzeczowe
– budżet (wartość zasobów, która trzeba zmobilizować, aby doprowadzić projekt do końca)
– harmonogram, czyli rozkład czynności w czasie, obejmujący okres od identyfikacji celu do jego osiągnięcia
– węzłowe wydarzenia służące do sprawdzenia, czy realizowane są poszczególne etapy projektu
– kryteria sukcesu projektu.1’1
W celu zapewnienia prawidłowej realizacji inwestycji, trzeba podjąć następujące czynności:
– określić potrzeby, które wymagają realizacji procesu inwestycyjnego
– określić inwestycyjne możliwości jednostki gospodarczej w odniesieniu do sformułowanych potrzeb
– zebrać niezbędne informacje do oceny projektu inwestycyjnego
– określić metody oceny projektów inwestycyjnych i kryteria ich selekcji
– sporządzić prognozy finansowe i dokonać niezbędnych obliczeń w celu oceny płynności i efektywności projektu
– dokonać analizy wrażliwości i analizy tzw. punktu przełamania
– wskazać projekty inwestycyjne spełniające wyszczególnione wyżej kryteria selekcji
– określić środki finansowe niezbędne do realizacji wybranego projektu
– wybrać instytucje finansowe i pozyskać środki na sfinansowanie projektu
– prowadzić nadzór nad projektem inwestycyjnym podczas jego realizacji .
Wyżej wymieniony podział projektów inwestycyjnych na etapy ma także za-stosowanie do projektów deweloperskich czyli projektów odnoszących się do rynku nieruchomości.
I na koniec jeszcze jedna klasyfikacja. A. Pawlikowska-Piechotka proponuje następujące fazy projektu deweloperskiego, który, jak pokażemy dalej, jest szczególnym przypadkiem projektu inwestycyjnego:
– pomysł (przede wszystkim ocena rynku oraz ograniczeń prawnych, technicznych i finansowych)
– studia wstępne (wybór lokalizacji, badanie statusu prawnego, zorganizowanie zespołu konsultantów)
-podjęcie decyzji rozwoju (uszczegółowienie decyzji, rozpoczęcie prac związanych z pozwoleniami i finansowaniem, zakończenie prac nad dokumentacją projektu)
-otrzymanie zezwoleń i zawarcie umów istotnych dla projektu (przede wszystkim umów na finansowanie obiektu oraz umów na wykonawstwo po uprzednim wyborze wykonawców projektu)
– faza budowy i marketingu
– faza realizacji (zasiedlanie i zarządzanie)”’.
Podobne fazy projektu deweloperskiego wyróżnia również J. Lipiński.
Leave a reply