Kolejnym, oprócz inwestycji, istotnym pojęciem do dalszych rozważań jest projekt inwestycyjny. K. Marcinek przytaczając wiele definicji projektów. Projekt jest wysiłkiem kreującym zmiany, ograniczonym w czasie i pod względem zasięgu, ma liczne (złożon- cele i zadania, jego realizacja wiąże się z angażowaniem zróżnicowanych zasobów i unikatowością.

Projekt inwestycyjny dzieli się na fazy. Fazy projektu inwestycyjnego mogą być różne zależne od klasyfikacji inwestycji, tej przedmiotowej i tej podmiotowej. Cykl życia „projektów inwestycyjnych” obejmuje trzy fazy: przed inwestycją, inwestycyjną, eksploatacyjną1’. Jak jednak wskazaliśmy uprzednio, we wszystkich inwestycjach możemy wyróżnić pewne elementy wspólne. Wspólna dla wielu inwestycji jest pewna sekwencja działań. Projekt inwestycyjny charakteryzują zatem:

– cel (stan dokąd zmierzać będzie realizacja projektu)

– określone zasoby ludzkie i rzeczowe

– budżet (wartość zasobów, która trzeba zmobilizować, aby doprowadzić projekt do końca)

– harmonogram, czyli rozkład czynności w czasie, obejmujący okres od identyfikacji celu do jego osiągnięcia

– węzłowe wydarzenia służące do sprawdzenia, czy realizowane są poszczególne etapy projektu

– kryteria sukcesu projektu.1’1

W celu zapewnienia prawidłowej realizacji inwestycji, trzeba podjąć następujące czynności:

– określić potrzeby, które wymagają realizacji procesu inwestycyjnego

– określić inwestycyjne możliwości jednostki gospodarczej w odniesieniu do sformułowanych potrzeb

– zebrać niezbędne informacje do oceny projektu inwestycyjnego

– określić metody oceny projektów inwestycyjnych i kryteria ich selekcji

– sporządzić prognozy finansowe i dokonać niezbędnych obliczeń w celu oceny płynności i efektywności projektu

– dokonać analizy wrażliwości i analizy tzw. punktu przełamania

– wskazać projekty inwestycyjne spełniające wyszczególnione wyżej kryteria selekcji

– określić środki finansowe niezbędne do realizacji wybranego projektu

– wybrać instytucje finansowe i pozyskać środki na sfinansowanie projektu

– prowadzić nadzór nad projektem inwestycyjnym podczas jego realizacji .

Wyżej wymieniony podział projektów inwestycyjnych na etapy ma także za-stosowanie do projektów deweloperskich czyli projektów odnoszących się do rynku nieruchomości.

I na koniec jeszcze jedna klasyfikacja. A. Pawlikowska-Piechotka proponuje następujące fazy projektu deweloperskiego, który, jak pokażemy dalej, jest szczególnym przypadkiem projektu inwestycyjnego:

– pomysł (przede wszystkim ocena rynku oraz ograniczeń prawnych, technicznych i finansowych)

– studia wstępne (wybór lokalizacji, badanie statusu prawnego, zorganizowanie zespołu konsultantów)

-podjęcie decyzji rozwoju (uszczegółowienie decyzji, rozpoczęcie prac związanych z pozwoleniami i finansowaniem, zakończenie prac nad dokumentacją projektu)

-otrzymanie zezwoleń i zawarcie umów istotnych dla projektu (przede wszystkim umów na finansowanie obiektu oraz umów na wykonawstwo po uprzednim wyborze wykonawców projektu)

– faza budowy i marketingu

– faza realizacji (zasiedlanie i zarządzanie)”’.

Podobne fazy projektu deweloperskiego wyróżnia również J. Lipiński.