W wielu przypadkach wynajmujący żąda w umowie najmu zabezpieczenia płatności czynszu. Może to przybrać formę: gwarancji bankowych, kaucji pieniężnych. Wysokość zabezpieczeń płatności czynszu, np. wysokość kaucji oraz sposoby jej waloryzowania, są ustalane dowolnie przez podmioty. Należy jednak pamiętać, że kaucja z reguły zabezpiecza przede wszystkim zniszczenia powierzchni. W razie jednostronnego zerwania umowy przez wynajmującego, taka kaucja powinna być zwrócona najemcy, o ile nie wystąpiły okoliczności jej zatrzymania.
Okres umowy najmu powinien być maksymalnie długi i korespondować z okresem korzystania przez dewelopera – spółkę celową z zewnętrznych źródeł finansowania.
W ocenie ryzyka rynkowego projektu duże znaczenie ma kwestia, czy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony czy na czas nie oznaczony. Umowa na c/.as oznaczony generalnie, poza nielicznymi wyjątkami, nie może być wypowiedziana przed terminem jej zakończenia, gdyż jest to sprzeczne z jej przeznaczeniem. Wynajmujący musi ze swej strony respektować prawo najemcy do korzystania z lokalu w okresie umownym. Umowa na czas oznaczony może być rozwiązana przed terminem jedynie w dwóch przypadkach:
– zgodne oświadczenie obu stron,
– poważne naruszenie warunków umowy przez jedną ze stron (np. niepłacenie czynszu, wykorzystanie lokali niezgodnie z przeznaczeniem przez najemcę, podnajem bez upoważnienia).
Umowa zawarta na czas oznaczony daje zatem wynajmującemu większą pewność przychodów. Umowa na czas nie oznaczony może być dla odmiany wypowiedziana w każdej chwili.14(1 Należy jednak pamiętać, że zgodnie z artykułem 661 k.c. najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.
Leave a reply