Poszukiwanie grona najemców lub kupujących

Jako podmiot zarządzający wybudowaną nieruchomością deweloper dokłada starań, aby nie pogorszony został stan techniczny użytkowanej nieruchomości. W tym celu istotna jest dbałość o estetykę budynku i powstrzymanie jego dekapitalizacji poprzez systematyczne remonty i konserwację.

Poszukiwanie grona najemców lub kupujących powinno zacząć się odpowiednio wcześniej, a nie dopiero po zakończeniu budowy. W tym celu deweloper może na przykład już zawczasu nawiązywać kontakty z wyspecjalizowanymi agencjami pośrednictwa lub inwestorami finansowymi – na przykład ze specjalnymi funduszami inwestującymi w nieruchomości.

W praktyce gospodarczej spotyka się również transakcje pomiędzy różnymi deweloperami (zakupy udziałów w spółkach celowych oraz konkretnych nieruchomości, a także zakupu wierzytelności hipotecznych). Uczestnikami przedsięwzięć w obszarze nieruchomości są także fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości. One również mogą nabywać konkretne nieruchomości, udziały/akcje spółek celowych realizujących projekty nieruchomościowe lub wierzytelności spółek deweloperskich zabezpieczonych hipoteką.

W ostatnim okresie uczestnikami projektów deweloperskich stają się coraz częściej firmy leasingowe w ramach transakcji leasingu nieruchomości, w tym leasingu zwrotnego. Ten ostatni typ transakcji jest coraz popularniejszy. Posiadające atrakcyjne nieruchomości przedsiębiorstwo będzie je odsprzedawać do spółek specjalnego przeznaczenia, a następnie je dzierżawić lub najmować, zawierając w umowie dzierżawy/najmu opcje odkupu. Wartość nieruchomości w takiej transakcji będzie tym większa, im większa jest wartość dochodowa nieruchomości. Wynika ona z jej komercjalizacji, czyli z zawartych umów najmu. Najemcą może być także macierzysta firma – zbywca nieruchomości. Wtedy transakcja oprócz lokalizacji nieruchomości, jej funkcjonalności i jej standardu technicznego opiera się także na wiarygodności zbywcy nieruchomości i perspektywach jego rozwoju. W transakcjach zwrotnego leasingu nieruchomości późniejszego najemcy mają zastosowanie konstrukcje prawno-finansowe typowe dla „project finance”. Do tej sformuły przejdziemy za chwilę.