Zobowiązania macierzystej finny

W dniu nabycia tej nieruchomości spółka celowa podpisuje z przedsiębiorstwem umowę najmu lub dzierżawy na czas określony. Na zakup niemchomości od przedsiębiorstwa spółka celowa zaciąga kredyt bankowy. Zabezpieczeniem prawnym zaciągniętego kredytu jest hipoteka na nieruchomości, weksel własny przedsiębbiorstwa, cesja wierzytelności z czynszu dzierżawnego, cesja praw z umów ubezpieczenia nieruchomości. Klient – przedsiębiorstwo – uiszcza spółce celowej czynsz dzierżawny. Wysokość comiesięcznego czynszu odpowiada sumie raty kapitałowej i odsetkowej wynikających z kredytu bankowego zaciągniętego przez spółkę celową oraz zysku towarzystwa leasingowego. Następuje transfer zysku towarzystwa leasingowego ze spółki celowej w formie opłaty, którą spółka celowa wnosi na rzecz towarzystwa za zarządzanie transakcją. Towarzystwo leasingowe podpisuje następnie z przedsiębiorstwem – zbywcą nieruchomości – przedwstępną umowę sprzedaży udziałów spółki celowej. Zobowiązanie do sprzedaży udziałów uwarunkowane jest wypełnieniem przez przedsiębiorstwo wszystkich postanowień umowy dzierżawy. Częścią wspomnianej umowy może być też zobowiązanie przedsiębiorstwa do podniesienia kapitału spółki celowej w celu ostatecznego rozliczenia się z bankiem finansującym zakup nieruchomości.5,4

Bardzo istotnym elementem opisywanych wyżej transakcji zwrotnych dzierżawy nieruchomości są zobowiązania macierzystej finny, dawniej właściciela nieruchomości, a teraz najemcy, do nieprzekraczania określonego poziomu wakatów w sprzedawanych, a później dzierżawionych nieruchomościach. Za wyższy niż zastrzeżony w umowach poziom wakatów przewidziane są jednocześnie kary finansowe. Umowy ze spółkami specjalnego przeznaczenia przewidują jednocześnie podział zysków w przypadku rozbudowy nieruchomości i wynajęcia ich stronom trzecim.