Umowy najmu, dzierżawy, użyczenia dotyczą udzielenia prawa do używania określonej rzeczy lub prawa. Uprawniony podmiot nabywa tutaj prawa do dysponowania daną rzeczą lub prawem odpłatnego korzystania przez określony czas w sposób uzgodniony w umowie lub wynikający z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659-679 k.c. Przepisy art. 680-692 odnoszą się do umów o najmie lokali. Należy pamiętać, że umowa najmu jest jedną z umów gwarantujących pewność przychodów realizowanych przez projekt deweloperski oraz urealniający wielkość ponoszonych kosztów. Umowa najmu wpływa na skalę ryzyka rynkowego projektu. Może ona skutecznie zredukować ryzyko tynkowe, jeżeli zawiera elementy zabezpieczenia interesu spółki celowej wynajmującej powierzchnie. Opracowywanie kształtu umów najmu powinno mieć miejsce już na etapie przygotowywania dokumentacji projektu. Kształt umów najmu zależy w dużej mierze od strategii marketingowej projektu i prognoz rozwoju rynku. Nie należy także zapominać o znaczeniu umów najmu dla określenia wartości nieruchomości w dochodowych metodach wyceny nieruchomości (oszacowania wartości bankowo-hipotecznej lub wartości dochodowej nieruchomości).

Niezależnie od omawianych dalej form, umowa najmu jest stosunkiem umownym pomiędzy wynajmującym a najemcą. Sprowadzenie ryzyka rynkowego projektu do kształtu umowy najmu jest jednym z najważniejszym elementów ryzyka lynkowego projektu. Takie działanie ma zazwyczaj miejsce w fazie nadawania projektowi inwestycyjnemu odpowiedniej struktury prawno-finansow’ej, w celu zapewnienia stabilnych przychodów. Prześledźmy to na przykładzie finansowania projektu hotelowego.