Rodzaje prowizji

Stawki referencyjne mogą być IM, 3M lub 6M. Dobór odpowiedniej stawki referencyjnej jest zależny zazwyczaj od kresu płatności odsetek. Oprocentowanie ma zazwyczaj zmienny charakter, choć przy refinansowaniu gotowych obiektów spotyka się składaną przez banki propozycję stałego oprocentowania. Stawka referencyjna jest wtedy stawka JRS.

Wysokość odsetek zależna jest zarówno od wynikowego oprocentowania, jak i od wynegocjowanych z bankiem metod spłaty. Tymi metodami mogą być:

– metoda stałych spłat (tzw. annuitet stosowany dla stałego oprocentowania)

– metoda spłat z zastosowaniem harmonogramu malejących rat kapitałowo- -odsetkowych

– spłata balonowa, czyli jednorazowa duża płatność na koniec umowy

– spłata dostosowana do cash flow.129

Raty annuitetowe poprawiają na początku okresu kredytowania wskaźnik DSCR (pokrycia obsługi długu, o którym będzie mowa dalej). Malejące raty kapitałowo-odsetkowe poprawiają za to relację kredyt – wartość nieruchomości (tzw. „loan to value”).

Z zaciągnięciem kredytu wiąże się też konieczność zapłaty prowizji. One także są elementem kosztów finansowych. Do najczęściej występujących prow’izji należą:

– prowizja przygotowawcza (naliczana od całości kredytu i potrącana zazwyczaj z pierwszej transzy kredytu)

– prowizja od zaangażowania (naliczana od kwoty kredytu podstawionej dla kredytobiorcy do dyspozycji, a która nie została jeszcze uruchomiona)

– prowizja od wcześniejszej spłaty (występuje zazwyczaj przy kredytach o stałym oprocentowaniu).

W bankowych konsorcjach kredytowych spotykamy się również z prowizją aranżacyjną naliczaną od całości kwoty kredytu. Stanowi ona wynagrodzenie banku aranżera za zorganizowanie konsorcjum. Jest ona naliczana od całości zorganizowanego kredytu. Inną prowizją jest prowizja agencyjna, stanowiąca wynagrodzenie banku prowadzącego rozliczenia związane z konsorcjum (zarządzanie wypłatami i spłatami kredytu oraz monitoring kredytobiorcy).