Category Finance

Prawidłowe stosowanie postanowień regulujących poszczególne etapy postępowania w przedmiocie udzielenia zamówienia publicznego może być zapewnione w drodze przyjęcia odpowiednich systemów kontroli podejmowanych decyzji. Prawa poszczególnych przedsiębiorców, niejednokrotnie naruszane poprzez określone działania podejmowane przez zamawiających, byłyby jedynie iluzoryczne, gdyby nie możliwość dostępu do skutecznych systemów procedur odwoławczych. Między innymi również zasada równości, stanowiąca podstawę prawidłowego prowadzenia przetargu o udzielenie zamówienia, a znajdująca swoje odzwierciedlenie w poszczególnych przepisach prawnych, powinna być chroniona poprzez gwarancje przewidziane w prawie dotyczącym odwołań.

W związku z tym, że niektóre zamówienia udzielane przez określone podmioty zamawiające z państw członkowskich Unii Europejskiej objęte są Porozumieniem w sprawie Zamówień Rządowych 1994 (GPA), konieczne jest przybliżenie pojęcia „zamawiającego” w rozumieniu tegoż Porozumienia zdefiniowanego w odmienny sposób niż czynią to dyrektywy. Artykuł 1 ust. 1 GPA nie dostarcza nam ogólnej definicji „organu zamawiającego” . Ogranicza się on jedynie do stwierdzenia, że „porozumienie odnosi się do jakichkolwiek aktów prawnych i administracyjnych, ustalonych procedur lub praktyk dotyczących udzielania zamówień przez podmioty objęte niniejszym Porozumieniem, a określone w Załączniku I”. Taki sposób podmiotowego zakreślenia ram porozumienia jest odmienny od tego, który był przyjęty w poprzednim porozumieniu będącym wynikiem Rundy Tokijskiej. Tam bowiem pojęcie „podmiotu zamawiającego” zostało zdefiniowane przy użyciu dwóch kategorii: umieszczenia na liście stanowiącej Załącznik do Porozumienia oraz podania definicji o charakterze ogólnym. W praktyce jednak okazało się, że ogólna definicja organu zamawiającego nie ma większego znaczenia, albowiem de facto zagraniczni oferenci byli „dopuszczani” jedynie do przetargów organizowanych przez organy umieszczone na listach sporządzonych przez państwa-strony Porozumienia. Protekcjonistyczna praktyka państw zmierzała i zmierza nadal do ochrony własnych rynków zamówień, często z uwagi na to, że stanowią one jeden z lepszych instrumentów do osiągania określonych celów politycznych, społecznych czy ekonomicznych.

Spółka A, będąca w trudnej sytuacji finansowej, posiada atrakcyjną nieruchomość zlokalizowaną w centrum miasta. Lokalizację tę wybrał sobie wielki międzynarodowy koncern B na swoją siedzibę. Koordynatorem realizacji projektu ma być znana deweloperska firma C. Jaką strategię finansową ma wybrać spółka A, biorąc po iiwrigę jej aktualną sytuację finansową?

Jak widać z powyższego zestawienia, bilans spółki A wskazuje na nieprawidłową strukturę aktywów i pasywów'. Kapitał nie finansuje tutaj majątku trwałego. Spółka A może mieć dlatego utrudniony dostęp do kredytów bankowych na sfinansowanie wzmiankowanego wcześniej projektu deweloperskiego, gdyż nie są w jej przypadku spełnione zasady tzw. złotej reguły bilansowej. Kapitał nie finansuje tutaj majątku trwałego. Banki, rozważając wspomniane finansowanie kredytem bankowym, mogą żądać dodatkowych zabezpieczeń prawnych. Jedną z propozycji ze strony banków będzie na pewno poręczenie przyszłego najemcy lub realizującej przedsięwzięcia firmy deweloperskiej. Dodatkowo, aby zapewnić niezbędny poziom kapitałów własnych spółce A, deweloper zmuszony będzie do zainwestowania w tę spółkę i stanie się jej udziałowcem, na co może nie mieć wcale ochoty. Nieuchronnie przypomina się tutaj powiedzenie, że aby napić się piwa, nie trzeba kupować całego browaru.

Czynniki – wygląd zewnętrzny wejściai recepcja (granity, marmury, estetyka wykończenia, stworzenia poczucia przestrzeni, rozmachu i luksusu)

– wykończenie wnętrz (wykładziny, oświetlenie, ogólna estetyka)

– liczba, stan i jakość wind (powinny być eleganckie, szybkie, ciche, niezawodne i pojemne)

– odpowiednia ochrona (dyskretna i skuteczna)

Przeprowadzając kwalifikację oferentów zamawiający z państw członkowskich Unii Europejskiej są zobowiązani do stosowania w pierwszej kolejności postanowień Traktatu ustanawiającego Wspólnoty Europejskie, a zwłaszcza zasady niedyskryminacji ze względu na pochodzenie oraz zasady swobodnego przepływu towarów i usług. Oznacza to zakaz żądania od oferentów pochodzących z innych państw członkowskich dokumentów lub innych dowodów, których dostarczenie nie jest obowiązkiem przedsiębiorców krajowych. Ponadto zamawiający nie mogą nakładać na zagraniczne firmy takich obowiązków lub przyjmować jako kryterium kwalifikacji takich okoliczności, które stawiają te podmioty w sytuacji mniej korzystnej niż oferentów krajowych – chociażby poprzez sam fakt trudności w uzyskaniu określonych dokumentów.

Przedmiotem zamówień na dostawy publiczne jest zgodnie z treścią art. 1 dyrektywy 93/36: kupno, kupno na raty, dzierżawa, najem lub leasing z opcją lub bez opcji zakupu określonych produktów. Dostawa może dodatkowo obejmować czynności związane z rozmieszczeniem i instalacją nabytych towarów, mimo że zasadniczo tego typu działalność objęta jest dyrektywą 93/37 lub 92/5

Ogólny opis podmiotu realizującego przedsięwzięcie inwestycyjne wraz z opisem kadry zarządzającej. Informacje ekonomiczne, finansowe i prawne dotyczące podmiotu realizującego przedsięwzięcie inwestycyjne.

Analiza ekonomiczno-finansowa przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz prognozy finansowe. Analiza marketingowa przedsięwzięcia inwestycyjnego. Inne informacje związane z przedsięwzięciem inwestycyjnym istotne dla jego oceny, w tym analizę rynku danej klasy nieruchomości.

Analizując wniosek kredytowy oraz załączoną dokumentację kredytową, bank komercyjny lub hipoteczny powinien brać pod uwagę różnorodne czynniki. Bardzo ułatwia negocjacje z podmiotem realizującym projekt fakt posiadania

przez bank specjalnej metodyki oceny projektów inwestycyjnych. Zawiera ona inne kryteria oceny niż standardowa, oparta na scoringu metodyka oceny zdolności kredytowej. Tradycyjne metodyki oceny zdolności kredytowej w zbyt dużym stopniu akcentują wskaźniki rentowności, nie zwracając uwagi na kwestie struktury prawno-finansowej realizacji projektu oraz wskaźniki płynności i efektywności. Takie strukturalne podejście jest typowe dla finansowania na zasadach „project finance”.

Podporządkowanie płatności spółki celowej sponsorom ma za zadanie utrwalić ich związki z projektem do końca przedsięwzięcia. Spełnia zatem podobne funkcje jak „share rétention agreement”. Podporządkowanie płatności spółki celowej sponsorom innych płatności na przykład z tytułu kredytu bankowego zapobiega także przedwczesnemu transferowi zysku z projektu. Chodzi tu o płatności z tytułu spłat pożyczek udzielonych przez sponsorów oraz opłat za usługi obce sponsorów projektu świadczone na rzecz spółki celowej. Taką usługą jest np. usługa zarządzania projektem.

Problematyka zamówień publicznych może być rozważana i badana w rozmaitych aspektach. Można zamówienia traktować jako jeden z elementów rynku, jako tradycyjny instrument, za pomocą którego poszczególne państwa osiągają wyznaczone cele o charakterze ekonomicznym, politycznym lub społecznym. Zamówienie może być rozpatrywane również w nawiązaniu do przedmiotu umowy zawieranej w drodze przetargu, którego poszczególne elementy są określone w ustawie normującej również i późniejszą pozycję stron zawartego kontraktu. Nieco inaczej traktowane są zamówienia z punktu widzenia prawa międzynarodowego, a zwłaszcza prawa wspólnotowego, gdzie stanowią jeden z elementów wspólnego rynku, bez którego integracja ekonomiczna państw członkowskich nie byłaby pełna. W przypadku prawa wspólnotowego – gdzie większość barier na drodze do utworzenia wspólnego rynku, takich jak cła i kontyngenty została już zniesiona – zwrócono uwagę na bardziej subtelne metody praktyk protekcjonistycznych, takich jak choćby dyskryminacja w zamówieniach publicznych. Otwieraniu poszczególnych rynków miało służyć rygorystyczne przestrzeganie zasady równości i tych wszystkich przepisów prawa zamówień, które kształtują proces udzielania zamówień jako zjawisko o ściśle ekonomicznym charakterze- bez możliwości jego instrumentalizacji i wykorzystania do osiągania wybranych celów społecznych czy politycznych.

Jeżeli chodzi o zastosowanie przepisu art. 82 TWE, to zakazuje on nadużywania przez jedno lub kilka przedsiębiorstw swej dominującej pozycji na wspólnym rynku lub na znacznej jego części w takim zakresie, w jakim może to wpłynąć na handel miedzy państwami członkowskimi. Przedsiębiorstwo uważane jest za dominujące na rynku, na którym ma tak silną pozycję ekonomiczną, która umożliwia mu prowadzenie działalności w znacznym zakresie w sposób niezależny od innych konkurentów, odbiorców i konsumentów.

Procedura przetargowa wykształciła się w Anglii, a rozwój jej przypadł na początek XX w., kiedy to stanowiła formę zabezpieczenia strony kupującej przed warunkami narzucanymi przez monopole, a obecnie stała się coraz częściej stosowanym sposobem zawierania umów zarówno w krajowym, jak i międzynarodowym obrocie gospodarczym.

Finansowanie spółek specjalnego przeznaczenia powołanych specjalnie do realizacji danego kontraktu przebiega według pewnego schematu:

– podpisanie przez firmę macierzystą kontraktu z odbiorcą (tutaj bardzo ważne znaczenie ma odpowiednie sformułowanie kontraktu, zabezpieczające interesy firmy macierzystej oraz sprawdzenie wiarygodności finansowej odbiorcy: kontrakt powinien dawać możliwość cesji praw z kontraktu na inny podmiot)

Do nakładów inwestycyjnych możemy zaliczyć zatem wydatki związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji oraz wydatki poniesione w trakcie jej realizacji aż do momentu przekazania obiektu do użytkowania. Chodzi tu o:

– nabycie gruntów i innych składników majątku trwałego oraz koszty ich budowy i montażu

– założenie

Jak było zaznaczone w poprzednim podrozdziale, kluczowym elementem dla finansowania na zasadach „project finance” jest utworzenie spółki celowej o odpowiedniej formie prawnej. W przypadku spółki celowej realizującej projekty deweloperskie istotny jest wybór sposobu transferu danej nieruchomości do takiej spółki.

W praktyce gospodarczej w projektach deweloperskich najbardziej rozpowszechnione są następujące metody transferu nieruchomości do spółki celowej: