Category Finance

Ocena zdolności do wykonania zamówienia opiera się na badaniu wiarygodności oferentów, stanu finansowego ich przedsiębiorstw, potencjału technicznego, ich umiejętności oraz ewentualnie innych dodatkowych przesłanek. Kryteria kwalifikacji muszą mieć charakter obiektywnych, gwarantujących zachowanie zasady równego traktowania i zasady uczciwej konkurencji. Dodatkowo kryteria wyboru wykonawców, usługodawców lub dostawców podzielić można na dwie grupy:

też na wpływ sponsorów na zarządzanie spółką oraz na kwestie kontroli wspólni-ków/udziałowców nad bieżącym funkcjonowaniem spółki oraz kwestie reprezentacji.

Dostosowanie formuły prawnej spółki celowej do specyfiki projektu wiąże się zarówno z odpowiednimi uregulowaniami kodeksu spółek handlowych, jak i z zapisami w wewnętrznych dokumentach spółki. Te dokumenty i oświadczenia to porozumienia wspólników, statut/umowa spółki, regulaminy zarządu i rady nadzorczej. Część z tych dokumentów zostanie omówiona w dalszej części pracy. Spółka celowa jest bez wątpienia przedsiębiorcą. Według polskiego prawa, przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz nie mająca osobowości prawnej spółka prawa handlowego (jawna, partnerska, komandytowa i komandytowo- -akcyjna), która zawodowo, we własnym imieniu podejmuje i prowadzi działalność gospodarczą. Przedsiębiorcami są także wspólnicy spółki cywilnej, ale sama spółka cywilna nie ma statusu przedsiębiorcy. Przedsiębiorca może podjąć działalność gospodarczą po uzyskaniu wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego i ewentualnym uzyskaniu koncesji i zezwolenia. Powinien wykonywać działalność na zasadach:

– zagadnienia ogólne

Podsumowaniem przeprowadzonych analiz jest jak wskazano wcześniej „feasi- bility study” projektu inwestycyjnego, zwane również studium wykonalności projektu inwestycyjnego. Dokument ten jest wymagany z uwagi na następujące cechy charakterystyczne projektu inwestycyjnego:

– długi okres realizacji,

– znaczne nakłady inwestycyjne,

W przypadku dysponowania własnymi ekspertami, posiadającymi doświadczenie w realizacji danego typu projektu inwestycyjnego, jak również szczupłości środków finansowych, studia wykonalności projektu mogą być przygotowane przez zespół projektowy, rekrutujący się z pracowników danego podmiotu – spółki celowej. Tak zazwyczaj dzieje się w przypadku prostych projektów. W przypadku bardziej skomplikowanych zagadnień studium wykonalności winno być opracowane przez specjalistyczny, interdyscyplinarny zespół ekspertów, szczególnie w przypadku dużych projektów inwestycyjnych. Zespół ten winien składać się z ekspertów posiadających różnorodne specjalizacje i doświadczenia, które odpowiadają poszczególnym częściom studium. Szczególnie cenni są w takiej sytuacji eksperci, którzy w swej praktyce zawodowej uczestniczyli w różnych fazach podobnych projektów i doświadczyli w nich problemów, jakie mogą też pojawić się w rozważanym projekcie. Są to zatem sytuacje, gdy niezbędni są ludzie po „przejściach”, czyli doświadczeni życiowo, mający i sukcesy i porażki. Taka wiedza jest bowiem bezcenna.

Jak wiadomo zamówienia są przedmiotem umów o charakterze obligacyjnym. Powstają więc problemy ze ścisłym zdefiniowaniem treści i charakteru takich kontraktów. Pewne niejasności mogą mieć miejsce w przypadku konieczności odpowiedzenia sobie na pytanie, czy zamówienia mogą być również udzielane w ramach ogólniejszych umów zawieranych pomiędzy zamawiającym a wybranym kontrahentem. Takimi porozumieniami ramowymi w rozumieniu prawa zamówień publicznych są pewne dość ogólne porozumienia zawarte pomiędzy zamawiającym i dostawcą, a dotyczące ich współpracy w zakresie dostarczania towarów lub usług. W zależności od stopnia związania możemy je podzielić na dwie grupy:232

Spółki cywilne w „project finance” funkcjonowały w przemyśle stoczniowym. Były powołane do realizacji kontraktów z armatorami. Spółka cywilna nie jest więc jako forma prawna czymś obcym w „project finance”. Spółka cywilna powstaje w momencie, gdy co najmniej dwóch wspólników zawrze umowę, w której zobowiązują się oni dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności poprzez wniesienie wkładów do spółki. Spółka cywilna może zaciągać zobowiązania i nabywać wierzytelności oraz sprzedawać towary i usługi. Majątek, którym dysponuje spółka cywilna, stanowi współwłasność łączną wszystkich wspólników. Żaden ze wspólników nie może samodzielnie rozporządzać udziałem w tym majątku, ani domagać się podziału majątku tak długo, jak istnieje spółka. Wspólnicy odpowiadają solidarnie za zobowiązania, które zaciąga spółka cywilna. Wierzyciel spółki może według swego uznania żądać spełnienia całości lub części świadczenia od wszystkich wspólników, lub od każdego z nich z osobna. Każdy ze wspólników odpowiada całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki cywilnej, które powstały w trakcie jego członkostwa w spółce.

– samoistny (poręczenie obowiązuje nawet wówczas, gdy zobowiązanie, za które się poręcza, straciło ważność z jakiejkolwiek przyczyny wyjątkiem jest wada formalna weksla)

– poręczyciel odpowiada w równym stopniu z dłużnikiem wekslowym

– solidarny (poręczyciel ponosi odpowiedzialność za zapłatę weksla solidarnie z innymi dłużnikami wekslowymi).

W celu efektywnej realizacji zasady równego traktowania oferentów oraz otwierania rynków zamówień w poszczególnych państwach opis przedmiotu zamówienia powinien być formułowany w sposób obiektywny, za pomocą takich określeń o charakterze technicznym, które nie będą barierą zwłaszcza dla przedsiębiorców zagranicznych. Zabronione jest umieszczanie w specyfikacjach istotnych warunków zamówień określeń odnoszących się do konkretnych produktów czy usług danych producentów, dostawców czy usługodawców. Chodzi tutaj zwłaszcza o zakaz wskazywania marek, znaków towarowych, patentów czy firm. Odwołanie się do takich indywidualnych oznaczeń jest dopuszczalne jedynie w sytuacji, gdy opisanie przedmiotu zamówienia za pomocą obiektywnych, dostatecznie dokładnych i powszechnie zrozumiałych określeń nie jest możliwe. Podanie nazw konkretnych produktów lub firm nie będzie stało w sprzeczności z zasadą równego traktowania wszystkich przedsiębiorców jedynie wtedy, gdy określenia te będą podane jako przykładowe, połączone ze zwrotem „lub inne produkty (usługi) równoważne”.

W realiach polskich podstawy amortyzacji środków trwałych są definiowane w ustawie o podatku dochodowych od osób prawnych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.). Odpowiednie wytyczne znajdują się w art. 15

i 16 wspomnianej ustawy. Artykuły te stanowią, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w wykazie stawek amortyzacyjnych. Decydujące są tu: dopuszczalny okres amortyzacji

Umowy najmu, dzierżawy, użyczenia dotyczą udzielenia prawa do używania określonej rzeczy lub prawa. Uprawniony podmiot nabywa tutaj prawa do dysponowania daną rzeczą lub prawem odpłatnego korzystania przez określony czas w sposób uzgodniony w umowie lub wynikający z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659-679 k.c. Przepisy art. 680-692 odnoszą się do umów o najmie lokali. Należy pamiętać, że umowa najmu jest jedną z umów gwarantujących pewność przychodów realizowanych przez projekt deweloperski oraz urealniający wielkość ponoszonych kosztów. Umowa najmu wpływa na skalę ryzyka rynkowego projektu. Może ona skutecznie zredukować ryzyko tynkowe, jeżeli zawiera elementy zabezpieczenia interesu spółki celowej wynajmującej powierzchnie. Opracowywanie kształtu umów najmu powinno mieć miejsce już na etapie przygotowywania dokumentacji projektu. Kształt umów najmu zależy w dużej mierze od strategii marketingowej projektu i prognoz rozwoju rynku. Nie należy także zapominać o znaczeniu umów najmu dla określenia wartości nieruchomości w dochodowych metodach wyceny nieruchomości (oszacowania wartości bankowo-hipotecznej lub wartości dochodowej nieruchomości).

Zacznijmy od podania definicji podstawowych pojęć. Tymi użytecznymi definicjami są inwestycja, projekt inwestycyjny, projekt deweloperski.

Na początek pojęcie inwestycji. Najbardziej klasyczną definicję inwestycji podaje J.Hirschleifer: „Inwestycja jest w istocie bieżącym wyrzeczeniem się przyszłych korzyści. Ale teraźniejszość jest względnie dobrze znana, natomiast przyszłość jest tajemnicą. Przeto inwestycja to wyrzeczenie się pewnego dla niepewnych korzyści”.

W finansowaniu projektów deweloperskich na zasadach „project finance” typowe umowy pośrednictwa obejmują w szczególności poszukiwanie najemców przez wyspecjalizowaną firmę zewnętrzną oraz poszukiwanie źródeł finansowania.

Dzięki takim umowom spółka celowa nie musi budować od razu własnych służb marketingowych. Umowa pośrednictwa w odniesieniu do poszukiwania najemców powinna wykluczać konflikt interesów. Należy więc z punktu widzenia spółki celowej unikać angażowania takich firm pośrednictwa, które są zatrudnione przez konkurencję. Podstawą zatrudnienia firmy pośrednictwa są jej dotychczasowe osiągnięcia w pozyskiwaniu najemców w innych projektach. Te referencje związane z już zrealizowanymi projektami powinny być przedmiotem analizy ze strony spółki celowej.

Jeśli deweloper nie wnosi zastrzeżeń do „term sheet”, powinien wówczas go podpisać. Wtedy „term sheet” staje się podstawą do podjęcia przez bank decyzji kredytowej. Po takiej decyzji może nastąpić kolejna runda negocjacji, o ile władze banku wniosły poprawki do term sheet. Później bank przystępuje do negocjacji umowy kredytowej i dokumentów prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu.

Jak już była mowa wcześniej, bez pozyskania środków finansowych nie ma możliwości realizacji żadnego projektu inwestycyjnego. Projekty deweloperskie nie są tu żadnym wyjątkiem. Na temat odpowiedniego postępowania z dostarczycielami finansowania, z bankami komercyjnymi i hipotecznymi oraz innymi instytucjami finansowymi napisano już bardzo wiele. W doprowadzeniu z sukcesem do końca negocjacji z instytucjami finansowymi deweloperowi – spółce celowej – pomaga znajomość realiów funkcjonowania banków i instytucji finansowych, ich polityki i metod analitycznych oraz ograniczeń prawnych, jakim podlegają. Równic istotna jest znajomość realiów działania banków w odniesieniu do monitorowania udzielonego kredytu. Zacznijmy od banków komercyjnych i hipotecznych, zaznaczając w tym miejscu, że postępowanie towarzystw inwestycyjnych typu „venture capital” w pozyskiwaniu dokumentów i analizie projektu jest bardzo podobne.

– marketingowa strona projektu,

– techniczno-technologiczna strona projektu,

– finansowa strona projektu,

– organizacyjna strona projektu.

Umowy związane z projektem inwestycyjnym

Oprócz przygotowania stosownej dokumentacji umowy związane z różnymi fazami projektu inwestycyjnego są bardzo ważnym elementem zarządzania ryzykiem projektu inwestycyjnego. Dobór umów i zapisów w nich zawartych związany jest z