Odmienne, bardziej elastyczne uregulowania dotyczące kwalifikacji przedsiębiorców i wpisywania ich na listy urzędowe zawiera tzw. dyrektywa sektorowa 93/3 Artykuł 30 ust. 1 dyrektywy 93/ 38 ustanawia ogólną zasadę, zgodnie z którą zamawiający może według swojego uznania ustanowić i stosować systemy kwalifikacji dostawców, wykonawców i usługodawców. Jednak kryteria i zasady takich systemów nie mogą być całkowicie dowolne – winny być one obiektywne, tam gdzie jest to stosowne wzorować się na normach europejskich i przede wszystkim nie mogą naruszać zasady równego traktowania wszystkich przedsiębiorców. Zamawiający nie może więc wymagać jedynie od niektórych oferentów spełnienia warunków o charakterze administracyjnym, technicznym lub finansowym, jeżeli ich spełnienia nie żąda od pozostałych. Nie może również żądać przedstawienia nowych dokumentów lub innych dowodów na okoliczność, której istnienie lub jej brak został uwiarygodniony za pomocą innych środków. Odmowa zakwalifikowania może być oparta tylko na kryteriach przyjętych w danym systemie.

– prawo do swobodnego tworzenia podmiotów gospodarczych

– swoboda działalności gospodarczej wszystkich podmiotów taka swoboda oznacza możliwość wyboru sposobu produkcji, profilu produkcji, alokacji kapitału i sposobów finansowania inwestycji

– swoboda obrotu kapitałem oraz towarami

– swoboda wyboru partnerów do realizacji projektów

– istnienie rynku siły roboczej

Artykuły: 3 ust. 2 dyrektywy 92/50/EEC, 5 ust. 7 dyrektywy 93/36/EEC i 6 ust. 6 dyrektywy 93/37/EEC wprost nakładają na zamawiających obowiązek zagwarantowania, by traktowanie wszystkich uczestników nie miało cech dyskryminacji. Zgodnie z projektem zmiany tych dyrektyw, przedstawionym przez Komisję Wspólnot Europejskich w dniu 10 maja 2000 r., postanowienia te zostaną uzupełnione o obowiązek prowadzenia postępowań również zgodnie z zasadą równego traktowania oraz zasadą przejrzystości, co oznaczałoby, iż prawo wspólnotowe nadaje odmienne znaczenie regule związanej z zakazem dyskryminacji i nakazem równego taktowania.

Podsumowując omawianie tematyki zakresu przedmiotowego uregulowań dotyczących zamówień publicznych obowiązujących w Unii Europejskiej należałoby choć kilka słów poświęcić Porozumieniu w sprawach Zamówień Rządowych (GPA) z 1994 r. Pierwotny tekst Porozumienia wynegocjowany pod auspicjami GATT obejmował jedynie zamówienia na dostawy udzielane przez organy administracji rządowej, natomiast Porozumienie z 1994 r. rozszerza swój zakres również na zamówienia, których przedmiotem są niektóre usługi i na zamówienia udzielane w niektórych sektorach użyteczności publicznej oraz na zamówienia udzielane przez nie-

Pozostaje otwartym pytanie, w jakim zakresie zamawiający przy procesie kwalifikacji oferentów mogą korzystać z innych informacji, których przedstawienie nie jest wymagane przez postanowienia dyrektyw. Wydaje się, że zamawiający mogą skorzystać z takich informacji odnośnie do ustalania potencjału technicznego jedynie wtedy, jeżeli powzięli je z innych źródeł lub jeżeli oferent dostarczył je dobrowolnie i z własnego wyboru Jeżeli chodzi o stwierdzenie, że dany przedsiębiorca spełnia „standardy” odnoszące się do wy-

Pod terminem „prognoza sprzedaży” należy rozumieć szacowanie strumienia sprzedaży, czyli przychodów z projektu. Niektóre projekty deweloperskie charakteryzują się łatwością w oszacowaniu sprzedaży, która w projektach deweloperskich jest niczym innym, jak iloczynem wynajmowanej powierzchni i stawki czynszu za daną powierzchnię. Tak jak w przypadku każdego projektu inwestycyjnego, w projektach deweloperskich istotne jest bazowanie prognozy sprzedaży na realnych przesłankach. Takie „górnolotne” sformułowanie można znaleźć w każdej pozycji poświęconej projektom inwestycyjnym. Realność prognozy sprzedaży w projektach deweloperskich, takich jak biurowce, centra handlowe lub magazyny, oznacza przede wszystkim oparcie jej na zawartych umowach najmu z wiarygodnymi najemcami. Warunki tych umów powinny być zbliżone do sporzą-dzonych analiz rynkowych, nie mogą odbiegać od aktualnych realiów. Wiarygodność najemców może być oceniona na podstawie metod scoringowych, o których mówiliśmy wcześniej przy okazji omawiania sposobów oceny sponsorów projektu i wyko-

Pomimo wskazanych wyżej zalet, „project finance” jako metoda finansowana nie powinno być idealizowane. „Project finance” ma też sporo wad w porównaniu z konwencjonalnymi sposobami finansowania. Przede wszystkim bazuje na odpowiedniej strukturze prawno-finansowej transakcji. Wymaga zatem przygotowania odpowiedniej i przekonującej dokumentacji. Jest więc jako metoda pozyskiwania finansowania droższa z tego powodu i bardziej czasochłonna/’5Wiąże się z zatrudnianiem zewnętrznych doradców i przygotowaniem bardzo wszechstronnej dokumentacji oraz długimi negocjacjami ze stronami zaangażowanymi w realizację projektu. Banki finansujące spółkę celową rozciągają nad nią szeroką kontrolę.

Analiza wrażliwości projektów inwestycyjnych określa margines możliwych do zaakceptowania odchyleń podstawowych parametrów projektu inwestycyjnego. Jak wiadomo z poprzednich rozdziałów, na projekt inwestycyjny oddziałuje wiele czynników ryzyka. Mogą one powodować zmiany podstawowych parametrów projektu inwestycyjnego w stosunku do przyjętych założeń. Analiza wrażliwości powinna być skorelowana z wcześniej dokonanymi wyliczeniami, np. powinna badać wpływ okresu realizacji inwestycji, zmian w poziomie przychodów, kosztów na wysokość wskaźnika DSCR, NPV oraz IRR. Analiza wrażliwości może mieć charakter prosty lub złożony.

Jeżeli chodzi o pojęcie usług w rozumieniu dyrektywy 92/50 to nie jest ono wyraźnie sprecyzowane. Artykuł 1 (a) dyrektywy 92/ 50 stwierdza jedynie, że zamówieniami na usługi są wszystkie pozostałe zamówienia, które nie są:

– regulowane dyrektywą dotyczącą zamówień publicznych na dostawy,

– regulowane dyrektywą dotyczącą zamówień publicznych na roboty budowlane,

Jak już powyżej wspomniano – w przypadku prawa wspól-notowego – kryteria o charakterze ekonomicznym stanowią podstawę do wyboru najkorzystniejszej oferty. Przesłanki innej natury zazwyczaj mogą wpływać ograniczająco na realizację zasady równego traktowania wszystkich uczestników postępowania i służyć do realizacji określonych celów, bynajmniej niezwiązanych z zasadą prawidłowego dysponowania środkami publicznymi. Na temat aspektów społecznych zamówień publicznych wypowiedziała się Komisja Wspólnot Europejskich w Zielonej Księdze z 1996 r. Jeżeli chodzi o etap oceny ofert, to najbardziej znaczącym problemem może się stać dopuszczalność stosowania kryteriów związanych z ochroną środowiska. Z uwagi na ich rozmiar, zamówienia publiczne mogą mieć znaczny wpływ na określone działania gospodarcze, jak również mogą oddziaływać na proces wytwarzania określonych pro-duktów. Państwa zastanawiają się więc, jak najlepiej promować zamó-wienia na ekologiczne i przyjazne środowisku produkty i usługi.

W projektach inwestycyjnych typową tendencjąjest ograniczanie zatrudnienia. Spółki celowe powołane do realizacji projektów inwestycyjnych starają się zatrudniać zatem do zarządzania projektami inwestycyjnymi wyspecjalizowane firmy z odpowiednimi referencjami. Firmy takie mogą jednocześnie zarządzać kilkoma projektami, często firmy także są dobierane w przetargach. W projektach deweloperskich termin zarządzanie projektem może dotyczyć zarówno zarządzania fazą realizacji, jak i fazą eksploatacji. Celem zarządzania nieruchomością jest maksymalizacja dochodów z nieruchomości tak, aby był możliwy stały wzrost wartości rynkowej nieruchomości. Realizacja tych zadań przez firmy zarządzające nieruchomością odbywa się poprzez:

dania się woli sądu co do sposobu wykonania zobowiązania lub podjęcia decyzji o rozwiązaniu danego stosunku prawnego, jakim jest umowa. Nakłada ona na strony obowiązek podjęcia renegocjacji zmierzających do dostosowaniu danej umowy do zmiennych okoliczności.

Klauzula rebus sic stantibus ma swój odpowiednik w artykule 357 k.c. Na mocy tego artykułu, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażąca stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia albo nawet orzec

Prawidłowe wyznaczenie terminu do składania ofert ma na celu umożliwienie wszystkim przedsiębiorcom ich przygotowanie, dlatego też przy jego określaniu zamawiający powinien brać pod uwagę takie elementy, jak: obszerność dokumentacji przetargowej, złożoność zamówienia czy też konieczność dokonania oględzin miejsca przyszłej realizacji kontraktu. Data składania ofert i czas na ich przygotowanie powinien być ten sam dla wszystkich oferentów. Naruszeniem zasady równego traktowania byłoby zróżnicowanie terminów – oznaczałoby to bowiem, że niektóre podmioty znajdują się w uprzywilejowanej sytuacji i mają więcej czasu na przemyślenie swoich propozycji.

J. Penc wskazuje, że w działalności gospodarczej ryzyko mierzone jest stopniem sprawowania przez menedżera kontroli nad sytuacją. Sprawowanie kontroli to nic innego, jak możliwość zarządzania ryzykiem. Zarządzanie ryzykiem powinno prowadzić do minimalizacji ryzyka. Zarządzanie ryzykiem obejmuje cztery etapy:

– identyfikację różnych rodzajów ryzyka

– kwantyfikację ryzyka (ocena jego wpływu na projekt), w tej kategorii mieści się uwzględnianie ryzyka w szacowaniu stopy dyskontowej

W rażącej sprzeczności z zasadą równego traktowania pozostaje dopuszczalność oceny i wyboru przedłożonych ofert przy zastosowaniu systemu preferencji. Sytuacja taka oznacza, iż już na wstępie dochodzi do ograniczenia równych szans wszystkich oferentów. Preferencje najczęściej oznaczają korzystniejsze traktowanie niektórych oferentów ze względu na ich przynależność państwową (co ma znaczenie przy samej kwalifikacji przedsiębiorców) lub ze względu na miejsce pochodzenia oferowanych towarów lub na narodowość pracowników. Preferencje wiążą się z instrumentalnym traktowaniem systemu zamówień publicznych jako narzędzia do osiągania konkretnych celów wyznaczonych przez organy administracji lub po prostu z dyskryminowaniem przedsiębiorców zagranicznych. Preferencje mogą oznaczać, że jedynie oferty sprzedaży danych towarów będą brane pod uwagę, lub że oferty tych przedsiębiorców, którzy proponują określone produkty będą traktowane korzystniej przy ocenie złożonych ofert. Stosowanie preferencji we wspólnotowym prawie zamówień publicznych jest zakazane. Jedynym wyjątkiem, dotyczącym tzw. preferencji wspólnotowych, jest art. 36 dyrektywy 93/38 zawierający regulacje dotyczące stosowania preferencji i szczególnego traktowania ofert obejmujących towary pochodzące z państw trzecich, z którymi Wspólnota nie zawarła żadnych umów zapewniających porównywalny i skuteczny dostęp przedsiębiorstw wspólnotowych do rynków tych państw. Oferty takie mogą być odrzucone, jeżeli udział towarów pochodzących z takich państw trzecich przekracza 50% całkowitej wartości towarów objętych ofertą. Postanowienie to stosuje się jedynie w odniesieniu do miejsca pochodzenia towarów wymienionych w ofercie, niezależnie od narodowości oferenta.