Umowy najmu, dzierżawy, użyczenia dotyczą udzielenia prawa do używania określonej rzeczy lub prawa. Uprawniony podmiot nabywa tutaj prawa do dysponowania daną rzeczą lub prawem odpłatnego korzystania przez określony czas w sposób uzgodniony w umowie lub wynikający z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659-679 k.c. Przepisy art. 680-692 odnoszą się do umów o najmie lokali. Należy pamiętać, że umowa najmu jest jedną z umów gwarantujących pewność przychodów realizowanych przez projekt deweloperski oraz urealniający wielkość ponoszonych kosztów. Umowa najmu wpływa na skalę ryzyka rynkowego projektu. Może ona skutecznie zredukować ryzyko tynkowe, jeżeli zawiera elementy zabezpieczenia interesu spółki celowej wynajmującej powierzchnie. Opracowywanie kształtu umów najmu powinno mieć miejsce już na etapie przygotowywania dokumentacji projektu. Kształt umów najmu zależy w dużej mierze od strategii marketingowej projektu i prognoz rozwoju rynku. Nie należy także zapominać o znaczeniu umów najmu dla określenia wartości nieruchomości w dochodowych metodach wyceny nieruchomości (oszacowania wartości bankowo-hipotecznej lub wartości dochodowej nieruchomości).

Zacznijmy od podania definicji podstawowych pojęć. Tymi użytecznymi definicjami są inwestycja, projekt inwestycyjny, projekt deweloperski.

Na początek pojęcie inwestycji. Najbardziej klasyczną definicję inwestycji podaje J.Hirschleifer: „Inwestycja jest w istocie bieżącym wyrzeczeniem się przyszłych korzyści. Ale teraźniejszość jest względnie dobrze znana, natomiast przyszłość jest tajemnicą. Przeto inwestycja to wyrzeczenie się pewnego dla niepewnych korzyści”.

W finansowaniu projektów deweloperskich na zasadach „project finance” typowe umowy pośrednictwa obejmują w szczególności poszukiwanie najemców przez wyspecjalizowaną firmę zewnętrzną oraz poszukiwanie źródeł finansowania.

Dzięki takim umowom spółka celowa nie musi budować od razu własnych służb marketingowych. Umowa pośrednictwa w odniesieniu do poszukiwania najemców powinna wykluczać konflikt interesów. Należy więc z punktu widzenia spółki celowej unikać angażowania takich firm pośrednictwa, które są zatrudnione przez konkurencję. Podstawą zatrudnienia firmy pośrednictwa są jej dotychczasowe osiągnięcia w pozyskiwaniu najemców w innych projektach. Te referencje związane z już zrealizowanymi projektami powinny być przedmiotem analizy ze strony spółki celowej.

Jeśli deweloper nie wnosi zastrzeżeń do „term sheet”, powinien wówczas go podpisać. Wtedy „term sheet” staje się podstawą do podjęcia przez bank decyzji kredytowej. Po takiej decyzji może nastąpić kolejna runda negocjacji, o ile władze banku wniosły poprawki do term sheet. Później bank przystępuje do negocjacji umowy kredytowej i dokumentów prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu.

Jak już była mowa wcześniej, bez pozyskania środków finansowych nie ma możliwości realizacji żadnego projektu inwestycyjnego. Projekty deweloperskie nie są tu żadnym wyjątkiem. Na temat odpowiedniego postępowania z dostarczycielami finansowania, z bankami komercyjnymi i hipotecznymi oraz innymi instytucjami finansowymi napisano już bardzo wiele. W doprowadzeniu z sukcesem do końca negocjacji z instytucjami finansowymi deweloperowi – spółce celowej – pomaga znajomość realiów funkcjonowania banków i instytucji finansowych, ich polityki i metod analitycznych oraz ograniczeń prawnych, jakim podlegają. Równic istotna jest znajomość realiów działania banków w odniesieniu do monitorowania udzielonego kredytu. Zacznijmy od banków komercyjnych i hipotecznych, zaznaczając w tym miejscu, że postępowanie towarzystw inwestycyjnych typu „venture capital” w pozyskiwaniu dokumentów i analizie projektu jest bardzo podobne.

– marketingowa strona projektu,

– techniczno-technologiczna strona projektu,

– finansowa strona projektu,

– organizacyjna strona projektu.

Umowy związane z projektem inwestycyjnym

Oprócz przygotowania stosownej dokumentacji umowy związane z różnymi fazami projektu inwestycyjnego są bardzo ważnym elementem zarządzania ryzykiem projektu inwestycyjnego. Dobór umów i zapisów w nich zawartych związany jest z

Prawidłowe stosowanie postanowień regulujących poszczególne etapy postępowania w przedmiocie udzielenia zamówienia publicznego może być zapewnione w drodze przyjęcia odpowiednich systemów kontroli podejmowanych decyzji. Prawa poszczególnych przedsiębiorców, niejednokrotnie naruszane poprzez określone działania podejmowane przez zamawiających, byłyby jedynie iluzoryczne, gdyby nie możliwość dostępu do skutecznych systemów procedur odwoławczych. Między innymi również zasada równości, stanowiąca podstawę prawidłowego prowadzenia przetargu o udzielenie zamówienia, a znajdująca swoje odzwierciedlenie w poszczególnych przepisach prawnych, powinna być chroniona poprzez gwarancje przewidziane w prawie dotyczącym odwołań.

W związku z tym, że niektóre zamówienia udzielane przez określone podmioty zamawiające z państw członkowskich Unii Europejskiej objęte są Porozumieniem w sprawie Zamówień Rządowych 1994 (GPA), konieczne jest przybliżenie pojęcia „zamawiającego” w rozumieniu tegoż Porozumienia zdefiniowanego w odmienny sposób niż czynią to dyrektywy. Artykuł 1 ust. 1 GPA nie dostarcza nam ogólnej definicji „organu zamawiającego” . Ogranicza się on jedynie do stwierdzenia, że „porozumienie odnosi się do jakichkolwiek aktów prawnych i administracyjnych, ustalonych procedur lub praktyk dotyczących udzielania zamówień przez podmioty objęte niniejszym Porozumieniem, a określone w Załączniku I”. Taki sposób podmiotowego zakreślenia ram porozumienia jest odmienny od tego, który był przyjęty w poprzednim porozumieniu będącym wynikiem Rundy Tokijskiej. Tam bowiem pojęcie „podmiotu zamawiającego” zostało zdefiniowane przy użyciu dwóch kategorii: umieszczenia na liście stanowiącej Załącznik do Porozumienia oraz podania definicji o charakterze ogólnym. W praktyce jednak okazało się, że ogólna definicja organu zamawiającego nie ma większego znaczenia, albowiem de facto zagraniczni oferenci byli „dopuszczani” jedynie do przetargów organizowanych przez organy umieszczone na listach sporządzonych przez państwa-strony Porozumienia. Protekcjonistyczna praktyka państw zmierzała i zmierza nadal do ochrony własnych rynków zamówień, często z uwagi na to, że stanowią one jeden z lepszych instrumentów do osiągania określonych celów politycznych, społecznych czy ekonomicznych.

Spółka A, będąca w trudnej sytuacji finansowej, posiada atrakcyjną nieruchomość zlokalizowaną w centrum miasta. Lokalizację tę wybrał sobie wielki międzynarodowy koncern B na swoją siedzibę. Koordynatorem realizacji projektu ma być znana deweloperska firma C. Jaką strategię finansową ma wybrać spółka A, biorąc po iiwrigę jej aktualną sytuację finansową?

Jak widać z powyższego zestawienia, bilans spółki A wskazuje na nieprawidłową strukturę aktywów i pasywów'. Kapitał nie finansuje tutaj majątku trwałego. Spółka A może mieć dlatego utrudniony dostęp do kredytów bankowych na sfinansowanie wzmiankowanego wcześniej projektu deweloperskiego, gdyż nie są w jej przypadku spełnione zasady tzw. złotej reguły bilansowej. Kapitał nie finansuje tutaj majątku trwałego. Banki, rozważając wspomniane finansowanie kredytem bankowym, mogą żądać dodatkowych zabezpieczeń prawnych. Jedną z propozycji ze strony banków będzie na pewno poręczenie przyszłego najemcy lub realizującej przedsięwzięcia firmy deweloperskiej. Dodatkowo, aby zapewnić niezbędny poziom kapitałów własnych spółce A, deweloper zmuszony będzie do zainwestowania w tę spółkę i stanie się jej udziałowcem, na co może nie mieć wcale ochoty. Nieuchronnie przypomina się tutaj powiedzenie, że aby napić się piwa, nie trzeba kupować całego browaru.

Czynniki – wygląd zewnętrzny wejściai recepcja (granity, marmury, estetyka wykończenia, stworzenia poczucia przestrzeni, rozmachu i luksusu)

– wykończenie wnętrz (wykładziny, oświetlenie, ogólna estetyka)

– liczba, stan i jakość wind (powinny być eleganckie, szybkie, ciche, niezawodne i pojemne)

– odpowiednia ochrona (dyskretna i skuteczna)

Przeprowadzając kwalifikację oferentów zamawiający z państw członkowskich Unii Europejskiej są zobowiązani do stosowania w pierwszej kolejności postanowień Traktatu ustanawiającego Wspólnoty Europejskie, a zwłaszcza zasady niedyskryminacji ze względu na pochodzenie oraz zasady swobodnego przepływu towarów i usług. Oznacza to zakaz żądania od oferentów pochodzących z innych państw członkowskich dokumentów lub innych dowodów, których dostarczenie nie jest obowiązkiem przedsiębiorców krajowych. Ponadto zamawiający nie mogą nakładać na zagraniczne firmy takich obowiązków lub przyjmować jako kryterium kwalifikacji takich okoliczności, które stawiają te podmioty w sytuacji mniej korzystnej niż oferentów krajowych – chociażby poprzez sam fakt trudności w uzyskaniu określonych dokumentów.

Przedmiotem zamówień na dostawy publiczne jest zgodnie z treścią art. 1 dyrektywy 93/36: kupno, kupno na raty, dzierżawa, najem lub leasing z opcją lub bez opcji zakupu określonych produktów. Dostawa może dodatkowo obejmować czynności związane z rozmieszczeniem i instalacją nabytych towarów, mimo że zasadniczo tego typu działalność objęta jest dyrektywą 93/37 lub 92/5

Ogólny opis podmiotu realizującego przedsięwzięcie inwestycyjne wraz z opisem kadry zarządzającej. Informacje ekonomiczne, finansowe i prawne dotyczące podmiotu realizującego przedsięwzięcie inwestycyjne.

Analiza ekonomiczno-finansowa przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz prognozy finansowe. Analiza marketingowa przedsięwzięcia inwestycyjnego. Inne informacje związane z przedsięwzięciem inwestycyjnym istotne dla jego oceny, w tym analizę rynku danej klasy nieruchomości.

Analizując wniosek kredytowy oraz załączoną dokumentację kredytową, bank komercyjny lub hipoteczny powinien brać pod uwagę różnorodne czynniki. Bardzo ułatwia negocjacje z podmiotem realizującym projekt fakt posiadania

przez bank specjalnej metodyki oceny projektów inwestycyjnych. Zawiera ona inne kryteria oceny niż standardowa, oparta na scoringu metodyka oceny zdolności kredytowej. Tradycyjne metodyki oceny zdolności kredytowej w zbyt dużym stopniu akcentują wskaźniki rentowności, nie zwracając uwagi na kwestie struktury prawno-finansowej realizacji projektu oraz wskaźniki płynności i efektywności. Takie strukturalne podejście jest typowe dla finansowania na zasadach „project finance”.

Podporządkowanie płatności spółki celowej sponsorom ma za zadanie utrwalić ich związki z projektem do końca przedsięwzięcia. Spełnia zatem podobne funkcje jak „share rétention agreement”. Podporządkowanie płatności spółki celowej sponsorom innych płatności na przykład z tytułu kredytu bankowego zapobiega także przedwczesnemu transferowi zysku z projektu. Chodzi tu o płatności z tytułu spłat pożyczek udzielonych przez sponsorów oraz opłat za usługi obce sponsorów projektu świadczone na rzecz spółki celowej. Taką usługą jest np. usługa zarządzania projektem.