Pojęcie inwestycji w nieruchomości jest związane z pojęciem projektu inwestycyjnego lub projektu deweloperskiego. Projekty deweloperskie są przykładem projektów inwestycyjnych realizowanych w obszarze nieruchomości. Są związane z ich zakupem, budową lub modernizacją. W literaturze przedmiotu spotyka się wiele definicji projektu deweloperskiego. W.Werner podaje następującą definicję dewelopera: „Deweloper jest to osoba podejmująca na własne ryzyko przedsięwzięcia inwestycyjne, a powstałe w ich wyniku obiekty przeznacza się już w trakcie rozpoczęcia procesu inwestycyjnego do sprzedania w celu osiągnięcia zysku”. Działalność deweloperska ma w założeniu obejmować kompleksową realizację projektów budowlanych: od powstania koncepcji obiektu, po jego sprzedaż lub wynajem. Formą realizacji zakładanych zysków jest albo wynajem, albo sprzedaż powierzchni. Forma realizacji zysku zależy od rodzaju projektu deweloperskiego. Inaczej wygląda to w przypadku projektu polegającego na wybudowaniu i wynajmie powierzchni biurowej, handlowej lub magazynowej a inaczej w przypadku projektów związanych z budownictwem mieszkaniowym.

Nakłady inwestycyjne w każdym projekcie deweloperskim mają w dużym stopniu niepowtarzalny charakter. Każda bowiem lokalizacja, posadowienie, rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe, wykończenia, wyposażenia mają unikatowy charakter. Punktem wyjścia do określenia wielkości nakładów inwestycyjnych jest koncepcja danego obiektu przedstawiona w studium wykonalności projektu inwestycyjnego, precyzująca podstawowe parametry projektu, tj. powierzchnie użytkowe oraz technologię wykonania, a także standard wykończenia danej klasy powierzchni. Do momentu otrzymania projektu wykonawczego (techniczneg- większość wyliczeń ma charakter szacunkowy, oparty na wskaźnikach. Określenie nakładów inwestycyjnych jest przy tym kompromisem między zasadami rachunkowości a praktyką gospodarczą.

Pierwsze dwie formuły stóp zwrotu uwzględniają wybrany rok funkcjonowania inwestycji, natomiast ostatnia stopa RP obliczana jest na podstawie zysku, będącego średnią arytmetyczną z poszczególnych lat funkcjonowania przedsięwzięcia.

Proste stopy zwrotu zbudowane są na podstawie jednego z elementarnych wskaźników analizy ekonomicznej przedsiębiorstw, tj. relacji zysk/kapitał. Są one bardzo pomocnym narzędziem, gdyż pozwalają na szybkie oszacowanie atrakcyjności analizowanego projektu. Zaletą opisywanej metody jest jasna prezentacja zyskowności zainwestowanego kapitału. Wadą jej jest z kolei nieuzasadniona preferencja małych, wysoko rentownych inwestycji.

W projektach deweloperskich istotne jest też pozyskanie inwestorów kapitałowych do spółki celowej. Podczas rozmów z tymi towarzystwami obowiązują te same zasady co podczas rozmów z bankami. Znów przydatny jest opisany wcześniej „rachunek sumienia”. Bardzo dużo zależy więc od rzetelnej dokumentacji kredytowej, w tym od studium wykonalności projektu inwestycyjnego. Ubiegając się

W „project finalice” spotykamy się z dwoma rodzajami ubezpieczenia. Są to tradycyjne ubezpieczenia majątku i osób od typowego ryzyka oraz ubezpieczenia spłaty kredytu przed ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego. Towarzystwa ubezpieczeniowe dokonują ubezpieczenia majątku i osób oraz w transakcjach międzynarodowych ubezpieczenia od ryzyka politycznego (moratorium na spłatę zadłużenia, wywłaszczenie, zakaz wywozu walut obcych).

Wykorzystywany jest do obliczenia dochodu netto lub straty projektu w danym roku. Prognozy sporządza się dla całego okresu planowania projektu. Rachunek wyników zestawia koszty z działalności, które musiały być poniesione z przychodami w danym okresie. Rachunek wyników jest powiązany z bilansem, ponieważ roczny zysk netto (lub strat- zwiększa lub zmniejsza kapitały własne przedsiębiorstwa. Roczny zysk jeśli nie zostanie rozdzielony, zwiększa rezerwy kapitałowe. Do celów studium wykonalności istotny jest również podział zysku netto. Skłonność sponsorów do zbyt szybkich wypłat dywidend może zaniepokoić bank, gdyż jest dowodem zbyt szybkiego transferu zysków z projektu.

Omawiając problematykę publikacji ogłoszeń należy wspomnieć również o unormowaniach zawartych w art. IX Porozumienia w sprawie Zamówień Rządowych. Ustęp pierwszy tegoż artykułu nakłada na wszystkich zamawiających obowiązek publikacji ogłoszenia zapraszającego do udziału w postępowaniu mającym na celu udzielenie zamówienia. Informacja winna być opublikowana w stosownym dla każdego z państw dzienniku (organie prasowym) wymienionym w Załączniku II do Porozumienia. Streszczenie każdego ogłoszenia musi być również opublikowane w języku angielskim, francuskim lub hiszpańskim. W ogłoszeniu należy zaznaczyć, iż jest ono objęte zakresem stosowania Porozumienia.

Kolejnym, oprócz inwestycji, istotnym pojęciem do dalszych rozważań jest projekt inwestycyjny. K. Marcinek przytaczając wiele definicji projektów. Projekt jest wysiłkiem kreującym zmiany, ograniczonym w czasie i pod względem zasięgu, ma liczne (złożon- cele i zadania, jego realizacja wiąże się z angażowaniem zróżnicowanych zasobów i unikatowością.

Szybki, tani i skuteczny dostęp do informacji o potencjalnym zamówieniu jest jedną z podstawowych gwarancji jawności i przejrzystości systemu zamówień publicznych wspomagających efektywną realizację zasady równego traktowania wszystkich uczestników postępowania. Jego waga wynika z potrzeby zapewnienia równych szans wszystkim przedsiębiorcom już na samym początku postępowania. Prawidłowa forma poinformowania o zamiarze udzielenia zamówienia nie tylko zapewnia dotarcie tej wiadomości do wszystkich zainteresowanych, ale jednocześnie gwarantuje im ten sam czas na przygotowanie oferty i dokumentacji związanej z uczestnictwem

Umowa (porozumieni- wspólników tzw. „shareholder agreement” precyzuje wzajemne relacje między wspólnikami/udziałowcami w spółce celowej, w tym zasady zarządzania spółką celową. Umowa taka może mieć różne formy i mieć różne zapisy, zależnie od konkretnej sytuacji. Chodzi tu o moment tworzenia spółki celowej. Porozumienie wspólników ma inny kształt, gdy inwestor/inwestorzy przystępują do już istniejącej spółki, a inny, gdy zawiązują spółkę do realizacji konkretnego przedsięwzięcia.

Każde ogłoszenie publikowane w Dzienniku Urzędowym Wspólnot Europejskich powinno zawierać określenie przedmiotu zamówienia przez wskazanie odpowiedniej pozycji klasyfikacji Wspólnego słownika zamówień publicznych. Słownik ten funkcjonuje od 1993 r., a od 1996 r. jest zalecany przez Komisję Wspólnot Europejskich do stosowania w ogłoszeniach. Publikowanie informacji o przetargu przy użyciu systemu CPV zapewnia rzeczywistą konkurencję umożliwiając dostęp do wiadomości podawanych w sposób dla wszystkich zrozumiały.

Czy występują powiązania kapitałowe, personalne pomiędzy spółką celową, wykonawcami a najemcami? Czy w przypadku istnienia takich powiązań może to zagrozić realizacji projektu?

Jaki jest poziom środków własnych zaangażowanych w realizację przedsięwzięcia ze strony spółki celowej? W jakiej formie mają być wniesione do projektu środki własne (aport rzeczowy, gotówka)? Jaka jest proporcja w' stosunku do całości nakładów inwestycyjnych? Ile środków własnych zostało już wniesionych do projektu?

Innym przepisem istotnym dla systemu prawa zamówień publicznych jest art. 87 TWE odnoszący się przede wszystkim do wszelkiej pomocy państwa lub pomocy udzielanej z funduszy państwowych krajowym przedsiębiorstwom w formie bezpośrednich

dotacji lub poprzez prowadzenie określonej polityki ekonomicznej. W sytuacji gdy udzielona pomoc, bez względu na jej formę, przez uprzywilejowanie niektórych przedsiębiorstw lub niektórych gałęzi produkcji krajowej zakłóca konkurencję lub grozi jej zakłóceniem i w zakresie, w jakim narusza wymianę pomiędzy państwami członkowskimi jest ona zakazana na mocy art. 87 TWE. Akceptuje się jednak, że pewne rodzaje czy kategorie pomocy państwa są pożądane nawet w gospodarce rynkowej – może ona gwarantować osiągnięcie maksimum wydajności (nowe technologie) lub realizuje określone cele ważne społecznie.

W prawie zamówień publicznych możemy mieć również do czynienia z umowami o udzielenie koncesji. Co prawda jedynie dyrektywa 93/37 definiuje pojęcie „koncesji na roboty budowlane”, jednak zarówno w doktrynie, jak i w opinii Komisji Wspólnot Europejskich umowa ta może mieć również zastosowanie w przypadku zamówień na usługi publiczne.

Z brzmienia art. 1 (d) dyrektywy 93/37 wynika, iż „koncesją na roboty budowlane” jest umowa różniąca się od innych umów mających za przedmiot zamówienie na roboty budowlane jedy-

Rachunek „escrow”, zwany też rachunkiem powierniczym, służy do kontroli wydatkowania środków finansowych pozyskiwanych do realizacji przedsięwzięcia w fazie budowy oraz w fazie operacyjnej do zarządzania przychodami z realizacji projektu – w projektach deweloperskich przychodami uzyskiwanymi z danej nieruchomości w postaci czynszu lub sprzedaży powierzchni. Na rachunek powierniczy wpływają środki pochodzące od najemców, nabywców powierzchni w nieruchomości lub lokali mieszkalnych w przypadku realizacji projektów w obszarze budownictwa mieszkaniowego. Spółka celowa zobowiązuje się ze swej strony w każdej umowie z najemcami/nabywcami wskazać rachunek powierniczy jako jedyny rachunek, na który mają być dokonywane wpłaty czynszu lub płatności za lokale. Na rachunek powierniczy powinny wpływać też środki z tytułu opłat za zarząd nieruchomością, jeśli świadczone są dla podmiotów zewnętrznych. Spółka celowa zobowiązuje się ponadto przyjmować za pośrednictwem rachunku powierniczego wszelkie inne wpłaty należności i pożyczek, związanych z realizacją inwestycji, w tym m.in. kary umowne od wykonawców lub podwykonawców, gwarancji za nieterminowe lub nienależyte wykonanie umów o roboty budowlane.